杭州一位中介朋友告诉我，他五月份成交的五套房子，清一色都是120平米以上的大户型。 买家全是卖掉老房子，再加钱置换的。 而他手里那些90平米以下的刚需小户型，已经挂了快两个月，连个像样的看房电话都没接到。
这种感受并非个例。 2026年“五一”假期前后，深圳、广州、武汉、天津、苏州等城市密集发布了新一轮楼市新政。 深圳放宽了核心区限购，公积金贷款额度最高能到351万元。 广州则直接给“卖旧买新”发补贴，单套最高3万元。 政策的风，吹得又急又暖。
市场给出的反应却是一张复杂的成绩单。 中指研究院数据显示，“五一”假期重点26城新房网签面积同比增长了12.5%，11个城市二手房网签量比2025年同期增长了26.7%。 北京、上海、深圳的二手房成交量同比增幅分别达到76%、16%和81%。 单看这些数字，似乎一片火热。
但数字之下，是截然不同的温度。 广州海珠区一个叫保利海韵的新盘，开盘当天房源就全部售罄。 深圳光明区的龙湖观萃苑，92套房源40分钟卖光。 这些项目有个共同点：它们都位于核心城区，产品是清一色的改善型大户型。 广州琶洲南TOD的大户型，被来自江浙的高净值客户买走，理由是“核心区资产正处于估值洼地”。
另一边，全国二手房挂牌量在2026年5月已经突破了850万套。 中介的朋友圈里，降价信息刷了屏，从“房东急售降10万”到“再降10万”，最后变成“骨折价”。 带看量却寥寥无几。 不是没有成交，而是成交高度集中在少数房源上。 那些楼龄超过20年、没有电梯、层高不足2.9米、公摊面积超过25%的房子，正在被市场快速抛弃。
市场正在用脚投票，完成一场残酷的筛选。 以前大家买房，看的是地段、学区、未来规划。 现在，这些因素依然重要，但前面加了一个更基础的前提：它是不是一套“好房子”。 2025年之后，新的住宅设计标准开始落地，新房的层高被要求达到3米以上，公摊计算方式也在优化。 当你走进一个层高3.1米、得房率86%的新房，再回到自己那套层高2.8米、得房率只有78%的老房子时，那种物理空间带来的压抑感，是任何装修都无法弥补的。
这种对比，直接改变了买卖双方的心态。 手握核心区优质房源的业主，心态很稳，报价几乎不动。 他们知道，市场上能替代自己房子的产品不多。 而那些在远郊，或者手里有多套“老破小”的业主，焦虑感与日俱增。 只要有人诚心出价，他们愿意让利，只求尽快脱手。
购房者的心态也变了。 以前是“买到就是赚到”，生怕踏空。 现在是“宁可错过，不能买错”。 一位看过北京五环外次新房和五环内新盘的刘先生说，虽然新房价格高出15%，但他最终选择了后者。 “老房子走进去层高矮，感觉憋得慌。 新楼盘一进门，整个人都舒服了。 我不在乎多跑十分钟地铁，我要住得舒坦。 ”居住体验本身，成了最重要的决策依据。
这种变化背后，是三个绕不开的现实。 首先是对未来的预期。 当收入增长的确定性下降时，人们不再敢轻易背上长达三十年的巨额房贷。 月供不再是一笔可以预期的数字，而是一个可能吞噬安全感的潜在风险。
其次是观念的彻底转向。 房子作为“稳赚不赔”的金融资产的时代，已经结束了。 现在人们买房，首要目的是为了住，为了改善一家人的生活质量。 投资增值变成了一个遥远且不确定的附加选项。
最后是供应结构的问题。 市场上真的不缺房子，缺的是符合新时代居住标准的“好房子”。 刚需小户型的供应是过剩的，但真正在户型设计、社区规划、建材标准上达标的好房子，依然稀缺。 这导致了改善型房源交易活跃，而大量刚需房源无人问津的割裂局面。
对于不同的人来说，这个市场意味着完全不同的机会和陷阱。 如果你是第一次买房的自住刚需，现在是一个可以从容挑选的窗口期。 买方市场里，可选的房源多，议价空间也大。 但关键是要控制杠杆，确保月供不会成为生活的沉重负担。 房子的品质和居住便利性，应该排在投资潜力之前。
对于想要“卖旧换新”的改善型家庭，现在是一个不错的置换时机。 政策在鼓励“卖旧买新”，降低了置换成本。 但必须记住“先卖后买”的铁律，避免陷入两套房子都压在手里的被动局面。 置换的目标应该非常明确：核心地段、优质物业、符合新标准的户型。 这样的房子，未来的流动性会好得多。
而对于还想着买房投资的纯投资者，这个市场已经发出了明确的警告。 普涨的时代过去了，流动性正在向少数优质资产集中。 如果你手里还有三四线城市的房子，或者那些有明显硬伤的“老破小”，或许应该认真考虑如何处理它们。 这些资产的流动性正在以肉眼可见的速度消失。
五月的楼市，没有响起全面回暖的号角。 它更像一场静默的分流，有人拿着旧船票，终于挤上了开往“好房子”的新船；有人则守着旧码头，看着河水慢慢退去，露出滩涂。 政策能帮你省下一些钱，但它改变不了一套房子本身的命运。 房子的价值，正越来越清晰地写在它的墙高、窗宽和社区里，而不是写在过去的涨幅预期里。
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